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                                            首页 > 法律专题 > 房产纠纷专题 > 房屋买卖专题 > 集体土地房屋买卖合同有效吗,购买合同的效力

                                            集体土地房屋买卖合同有效吗,购买合同的效力

                                            集体土地房屋买卖合同有效吗,购买合同的效力
                                            现在我国房地产市场依然比较火爆,房屋买卖数量依然很大,很多楼盘前都能看到买房人的身影,而他们买房的原因可能是投资、也可能是居住等,在买卖房屋过错中一定要?;ず米约旱暮戏ㄈㄒ?。在房屋买卖交易中,发生纠纷的概率着实不小,最常见的就是房屋买卖合同纠纷。发生纠纷的原因可能是多种多样的,原因不同解决方法自然也就不尽相同。
                                            2021-09-13 20:04:05 已帮助3221人

                                            精选律师 · 讲解实例

                                            集体土地的房屋买卖合同有效吗
                                            对于集体土地房屋买卖合同有效吗,购买合同的效力这个问题,解答如下:

                                             《土地管理法》第63条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设?!?a href="/fagui/article-640318.aspx" title="城市房地产管理法" target="_blank" class="a-link">城市房地产管理法》第8条规定,城市规划区内的集体土地,经依法征用转为国有土地后,该国有土地的使用权方可有偿出让?!豆裨喊旃赜诩忧?a href="/baike/tdzr/" title="土地转让" target="_blank" class="a-link">土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建宅,有关部门不得为违法建造和购买的住长放土地证和房地产证。

                                              由此可见,农村集体土地上的房地产不得进入交易市场。农村房屋的买卖,只能在本农村集体内部进行,否则买卖行为违法,合约无效。

                                              虽然法律规定小产权的买卖不合法,不受法律?;?,但是不少基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下,很多小产权项目打着新农村建设的名义进行发展。村干部手里掌握着村集体用地的公章,私自卖地很容易,在不用交纳土地出让金和各种税费情况下,小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益。

                                              再加上低售价、低租金,成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房,购房者购买到了便宜的房子,实现了住房梦。

                                              但是小产权房不受法律?;?,存在很多的风险:

                                             ?。ㄒ唬┓尚Я?p>  “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

                                              对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

                                              对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

                                              对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

                                             ?。ǘ?a href="/baike/fczr/" title="房产转让" target="_blank" class="a-link">房产转让

                                              “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

                                              根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

                                             ?。ㄈ┱叻缦?p>  购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

                                              购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

                                             ?。ㄋ模┘喙苋蔽?p>  乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

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